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时间来到2022年第二季度,总体来说二季度的市场相信大多数人的感觉就是市场行情来到了低谷,但是数据表现却与个人感觉呈现出差异。根据铭腾数据发布的上半年市场成交量数据来看,从5月开始,市场回暖趋势明显。5月住宅成交61万平方,与年初持平,环比上涨20%;6月,大环境持续放宽,利率下调、“渝十五条”等措施实行后,6月住宅成交逼近80万平方,环比上涨15%,市场逐月趋稳。但今年上半年的成交量同比去年下降较多。
根据链家发布的重庆主城区小区成交榜单前十名:
从表上可以看出二手房成交价有微跌趋势,但核心区域二手房抗跌能力仍然较强。截止6月底,重庆市主城区住宅建面均价为14643元/㎡,同比上涨3.85%。2021年全年建面均价为14305元/㎡,二季度持续上涨。在楼市成交一路低迷的行情下,价格呈逐步上涨趋势。但是市场的现象则是从2021年的一房难求到如今的一房难卖,终其原因,还是因国际形势愈加紧张,国内经济不景气,导致人们信心不足所致。疫情的反复,人们持续收入能力降低,加上政府秉持“房住不炒”的理念,让更多人加入了观望或者维持现状的群体中。这就是前期过热板块和偏远板块二手房哀鸿遍野的症结所在,而这些表现都是去库存过程中需要经历的阵痛。
相较住宅市场的表现,从土地供应端来看,2022年重庆经历了两次土拍,我们把两次土拍的成交对比之下不难发现,土地市场也正在经历一场洗礼,也是从另一方面反映了国家三条红线政策下,房企正在经历阵痛期。
目前重庆土地市场还在拿地的房企以央企、国企和地方龙头民企为主,中小开发商在土拍市场已经很难有所建树。而放眼全国,这也是当前形势下的一个共性。而我们能看出重庆第二次土拍地价相比第一次土拍“便宜”了不少,而且供应端的表现将会是2022年的主旋律,但随着6月15日发布的《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》后,政策的松绑会在一定程度上缓解开发企业部分资金压力,降低购房者部分成本,对后期的市场复苏有一定的积极作用。相比之下,购房者当前面对的是一方面对开发商能不能按时交房充满疑问,另一方面则是人们的收入受到了影响,房贷的压力使得很多人面临“断贷”,手中的房屋成为了法拍房。
根据长运小贷公司的统计,6月主城区法拍房成交163套,成交分布如下图:
从成交结果来看,法拍捡漏特性得以展现,但仅限于核心板块优质房源,更多的无亮点房源或者说远郊房源则会沦落到变卖也无人问津的地步,这一点在大渡口区、巴南区、北碚区,这三个区域体现得淋漓尽致,房价下行压力大的时候,也是区域之间房价水平两极分化相对严重的时候。
总结重庆上半年住宅的成交量创近几年新低而房价未跌的原因,主要有以下三点:
一、量变引起质变的条件是量要达到很极端的时候会发生,所以不是量跌就会导致价跌,成交量还没跌到引起价格波动的程度。
二、政府不仅限制了房价的涨幅,也限制了房价的跌幅。政府政策的调控使得房地产市场保持相对稳定。
三、过去两年重庆出让的土地价影响了这两年的新房房价,这些土地价比2018年的土地价高且到现在基本都已经进入市场,其中有些地价实在太高而市场需求萎缩,有些开发商就选择不卖也不会打折出售,打折出售也不一定会提升销量,开发商就等到市场复苏。所以因为新房供应量减少导致重庆新房住宅整体成交没有下跌。
预计,今年下半年重庆房地产市场核心地段房价稳中缓涨,市郊特别是区县地区房价将继续下跌。成交量会持续受政府政策调控的影响。法拍房成交量会较快增长。因法拍房成交价一般会低于市场价的特性,关注法拍房的人会越来越多,随着人们对法拍房认知的提高,法拍房市场会火爆。