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很多人都在问,如果有意购买的法拍房既设有抵押权又存在租赁关系,这该如何解决?
首先,抵押权是以确保债务清偿为目的的担保物权,抵押权是专以取得标的物的交换价值为内容的权利,而不是利用标的物本身使用价值的权利。以法拍房为例:
抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
从该条款解读可得,抵押权设立后形成的租赁关系应当受到该抵押权影响,所以,在抵押权登记后形成的租赁关系是无法对抗抵押权的行使的。《民法典》该规定也是对原《物权法》第一百九十条的完善,原《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”首先,《民法典》将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”,因为抵押合同具有相对性,第三人在承租前很难通过公开途径进行查询,而抵押权的设立需要进行登记,故第三人可以通过公开途径进行查询,从而保护了第三人的权利。其次,《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。以往实践中,金融机构在处置抵押物的过程中经常遇到第三人(承租人)提起执行异议之诉,原因是抵押权设立前第三人已与抵押人订立租赁合同,依据原《物权法》规定,金融机构在前期调查中往往难以获知抵押物是否已出租,即使抵押人作出不存在租赁的承诺,但这种单方承诺对承租人是没有法律效力的。而根据《民法典》上述规定,要对抗抵押权,不仅要求已订立租赁合同,同时也要求转移抵押物占有,金融机构可以实地查看抵押物的实际情况,核实抵押物是否是由抵押人自己占有还是被他人占有,并收集和保留证据。这也是对金融机构合法权益的保护。
“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”
这表明,标的物在抵押登记前就已出租且转移占有的,租赁权可以对抗抵押权,即买卖不破租赁。故权利人因行使抵押权而将抵押物出卖时,原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前,受让人不得随意解除租赁合同,也不能单方变更租金和租期。