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谈到买房,绝大部分人关注的重点往往是户型和地段,对于房龄这种细节并不重视,因为对于成交价来讲,房龄并不是主要的影响因素。
回想一下,我们在生活中,不论购买什么商品,都会关心一下所买的商品使用寿命,因为这直接关系到商品的一个性价比问题。实际上,在买房时,这个理论也同样适用。
众所周知,房产属于耐久商品,折旧率比较低,尤其在北京这种高房价的大环境下,几乎可以将折旧率忽略。但是,在抵押贷款中,这一因素可以说是有举足轻重的地位。
总的来说就是房龄越老,贷款的年限就越短,成数就越低,甚至对一些高龄房产,银行是拒接放贷的。曾经便有不少人,因房龄过旧的束缚,让贷款折翼。对于投资者而言,一旦房产的金融属性被阉割,对于其后续的资金周转以及长远的资金规划都会产生深远的影响。今天我们就来说一说房龄那些事儿。
抵押贷款对房龄有哪些要求?
普遍规定:抵押贷款中的房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不能超过50年。大部分银行都规定房龄是在25年以内,这同时也是一个分水岭。超过25年的房产恐很难敲开个别银行的大门,他们会因担忧房屋的变现能力,而将借款人拒之门外。
不过,这并不代表贷款之路会被封死,有些银行也可以接受抵押,但是前提是要降成。那么,小银行或一些金融机构会不会不太看重房龄呢?不全是,较宽松一些的机构也要求房龄至少在30-35年以内。当然也有完全不看房龄的机构,例如哈行。
除此以外,个别银行对一些特殊地理位置房产的房龄要求也不尽相同,例如中信银行规定,东西城重点学区的房产,房龄可以放宽到30-35年。
如何确认房龄?
很多人分不清房龄、房屋的使用年限的差别,容易混淆。所以我们先搞清楚这两个概念。
房屋使用年限:也就是房屋土地的使用年限,即开发商获得地皮之日开始计算的年限,如果用这个日期评估房子的出生日期是不准确的;
房龄:则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限,一般房产证上是标明的,这才是抵押贷款中影响成数的重要因素;
有些朋友问:我的房产证上没有标明房龄,那么我可以“装嫩”吗?
无论什么样子的房子,在建起来之前都会在相应的产权部门登记。如果房产证上没有房龄,银行会到建委、房产交易中心或房管局等部门进行相应查询。
如果还还还查不到怎么办?那么借款人就要找评估公司来进行实地勘察,以评估房子的房龄。在这种情况下,房龄问题或许还有一定可谈的余地。
抵押贷款中的“好房子”长什么样?
对于任何一家银行来说,本质都是一家大数据公司,他们不断强化反欺诈能力的同时,也在严化风险评估。在抵押贷款中,银行角度的最优抵押物为流动性强、变现能力强、容易处置的房产。话说回来,如果房子的抵押率越高,正说明其已经突破了银行的层层风控措施,这便是我们口中的“好房子”。
最后还是要提醒各位:城市套路深,购买房产还是应该注重细节问题,这样可以避免后续很多麻烦。
来源:京贷通