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根据中华人民共和国《担保法》和《物权法》相关规定,房产抵押担保是指:
为了担保债务的履行,债务人或者第三人不转移其拥有所有权房产的占有,将该房产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形的,债权人有权就该房产优先受偿。
上述“房产抵押”,提供担保房产的债务人或者第三人为抵押人(即为“房产抵押人”),债权人为抵押权人;提供的房产为抵押财产;“房产抵押人”必需是抵押财产的所有权人。
债权人办理房产抵押担保,需注重的三重要环节为:
一、首先需核实抵押房产的真实性,价值,及抵押房产不动产登记簿记载:“房产抵押人”是否为该房产的所有权人,是否具备“房产抵押人”资格,房产上是否已经设定抵押。
目前我国对于房产等不动产,实行不动产登记制度,房产等需由不动产登记机关确权、登记后,方可进行“房产抵押”;房产所有权人、产权状态等事项,以不动产登记机关的不动产登记簿记载内容为依据;如无其他足以推翻不动产登记簿记载内容情形,依不动产登记簿最终确定;日常有不动产登记证书(产权人持有)记载内容与不动产登记簿记载内容不一致的,以不动产登记簿记载内容为准。
债权人为债权设定“房产抵押”,需核实:
1.抵押房产的真实性,及抵押房产价值是否适于所担保债权范围;
2.“房产抵押人”是否具备所涉房产“抵押人”资格,只有登记在不动产登记簿上的“全部房产所有权人”,才具备“房产抵押人”资格;
3.是否已进行抵押及所抵押的债权范围等。
债权人为确保“房产抵押”顺利进行,有必要核实抵押房产,并到房屋所在地不动产登记机关核查上述登记事项。
二、与抵押人(即“房产抵押人”)签订“房产抵押担保合同”。
债权人经核实验证后,应与不动产登记载明的“全部房产所有权人”,作为“抵押人”,签订所涉房产的房产抵押担保合同。
如:抵押房产系婚内财产,属于夫妻共同财产的,夫妻双方均应作为“抵押人”在抵押担保合同书上签字。
抵押担保合同的内容一般包括:
(一)被担保债权的种类和数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;
(四)担保的范围。等等......
如所涉房产已经设定抵押,再作抵押的:应以抵押房产扣除已抵押债权,剩余房产价值的部分,作出相应债权抵押;应将此内容列明在“房产抵押担保合同”中。
三、在不动产登记机关办理“房产抵押登记”。
根据我国《担保法》、《物权法》规定,以房产作为抵押担保的,抵押权人及抵押人应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。
办理房产抵押登记的部门为不动产登记机关。债权人设定抵押权,应当同抵押人一并持所签订的房产抵押担保合同等相关材料,在不动产登记机关办理“房产抵押登记”,抵押权自登记时设立。
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